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        詳解房產稅計稅依據和14種特 (殊情形案例解析)

        知識必備 2022-10-03 16:59:48 171 瀏覽
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        房產稅計稅依據

          一、房產稅計稅依據的基本規定

          根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定:

          房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度,由省、自治區、直轄市人民政府規定。

          沒有房產原值作為依據的,由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

          房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

          二、房產稅計稅依據的具體規定

          (一)按照房產計稅余值作為計稅依據

          1.房產原值的規定

          根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與法規》(財稅地字〔1987〕3號)的規定:房產是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱),能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物,如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等,不屬于房產。

          房產原值,是指企業按照會計制度的規定,在賬簿固定資產科目中記載的房屋原價。對納稅人未按會計制度規定記載的,在計征房產稅時,應按規定調整房產原值,對房產原值明顯不合理的,應重新予以評估。凡是在企業固定資產賬簿中記載有房屋原價的,均以房屋原價扣除一定比例后作為房產的計稅余值。

          2.房屋改建、擴建的規定

          企業對房屋進行改建、擴建的,要相應增加房產的原值。

          3.房屋附屬設備和配套設施的規定

          根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與法規》(財稅地字〔1987〕3號)的規定:關于房屋附屬設備的解釋房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有:暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線,如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起,電燈網、照明線從進線盒聯接管算起。

          根據《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》(國稅發〔2005〕173號)的規定:為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求,凡以房屋為載體,不可隨意移動的附屬設備和配套設施,如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應計入房產原值,計征房產稅。對于更換房屋附屬設備和配套設施的,在將其價值計入房產原值時,可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件,更新后不再計入房產原值。

          4.關于地價并入房產原值計稅的規定

          根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)的規定:

          對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

          宗地容積率=建筑面積÷土地面積,例如:一塊土地的面積是10萬平方米,在土地上建造了2萬平方米的房屋,那么宗地容積率=2÷10=0.2;針對宗地容積率是0.2的房屋,需要按照房產建筑面積的2倍即4萬平方米計算并入房屋原值的地價。假如地價是1億元,那么地價需要計入房屋原值的是0.2×2×10000=4000萬元。再如:一塊土地的面積是10萬平方米,在土地上建造了6萬平方米的房屋,那么宗地容積率=6÷10=0.6;針對宗地容積率是0.6的房屋,直接將地價總額1億元并入房產原值你計算繳納房產稅。

          5.地下建筑的規定

          根據《財政部 國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》(財稅〔2005〕181號)的規定:

          凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑,包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等,均應當依照有關規定征收房產稅。

          上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構,能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。

          自用的地下建筑,按以下方式計稅:

          (1)工業用途房產,以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

          (2)商業和其他用途房產,以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值。

          應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-(10%-30%)]×1.2%

          房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例,由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。

          (3)對于與地上房屋相連的地下建筑,如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應將地下部分與地上房屋視為一個整體,按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

          (二)按照房產租金收入作為計稅依據

          房產租金收入是指企業出租房產所得到的報酬,包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其它形式作為報酬抵付房租收入的,應當根據當地同類房產的租金水平,確定一個標準租金,按規定計征房產稅。

          三、房產稅計稅依據的特殊規定

          1.投資聯營

          《國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業務問題的批復》(國稅函發〔1993〕368號)的規定:對于投資聯營的房產,應根據投資聯營的具體情況,在計征房產稅時予以區別對待。對于以房產投資聯營,投資者參與投資利潤分紅,共擔風險的情況,按房產原值作為計稅依據計征房產稅;對于以房產投資,收取固定收入,不承擔聯營風險的情況,實際上是以聯營名義取得房產的租金,應根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。

          2.房屋轉租收入

          大部分省份規定:對單位和個人將租用的房產再轉租所取得的租金收入不征房產稅。也有地方規定轉租人按照租金差額計算繳納房產稅。(具體咨詢當地稅務機關)

          轉租是部分企業用于降低房產稅稅負的方式,業主把物業以較低價格出租給關聯公司,再由關聯公司向實際承租人出租,由于只需由主業按租金收入交房產稅,較低的租金可以降低房產稅。但需要注意的是業主向關聯方出租物業時,租金不能過低,否則將存在被納稅機關納稅調整的風險。

          3.未取得房產證的房產

          根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條的規定:房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的,由經營管理的單位繳納。產權出典的,由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的,或者產權未確定及租典糾紛未解決的,由房產代管人或者使用人繳納。不論是否取得房產證,只要屬于房產稅的納稅義務人,則應按規定在房產稅納稅義務發生時計算繳納房產稅。

          4.無租使用其他單位房產

          根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)規定:

          無租使用其他單位房產的應稅單位和個人,依照房產余值代繳納房產稅。例如:品稅閣公司無租使用政府的房屋作為辦公室,品稅閣公司需要按照所使用房屋的房產原值計算繳納房產稅。

          5.出典房產

          根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)規定:產權出典的房產,由承典人依照房產余值繳納房產稅。

          6.融資租賃房產

          根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2009〕128號)規定:融資租賃的房產,由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

          7.房產出租的房產稅計稅依據是否包含增值稅

          根據《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規定:房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅。免征增值稅的,確定計稅依據時,租金收入不扣減增值稅額。在計征上述稅種時,稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。

          例如:增值稅小規模納稅人,每月只取得租金收入9萬元,按規定免征增值稅,那么在確定房產稅計稅依據時,按9萬元全額計稅。

          8.租賃合同約定免租期

          根據《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規定:對出租房產,租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免租期的,免租期由產權所有人按照房產原值繳納房產稅;

          例如:品稅閣公司簽訂合同約定年租金120萬,第一個月免租,那么該公司實際收到的年租金是110萬。計算應當繳納房產稅:第一個月應當按照房產余值從價計征房產稅,后面11個月是按照租金收入110萬元從租計征房產稅。

          9.出租土地是否需要繳納房產稅

          根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與法規》(財稅地字〔1987〕3號)的規定:房產是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱),能夠遮風避雨,可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所?!稐l例》規定的房屋,應按規定征收房產稅。因此,出租土地不屬于房產稅征稅范圍無需申報繳納房產稅。

          10.出租房屋,租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等,能否從房產稅計稅依據中扣除?

          出租房屋的租金應包括出租的房屋及其他不可分割、不單獨計價的各種附屬設施及配套設施的租金收入。對租金收入中包含的水電費、電話費、煤氣費等,凡單獨計價的可予以扣除;凡不能單獨計價或者計價明顯偏高及劃分不清的,由稅務部門核定扣除。

          11.基建臨時用房是否交房產稅

          財政部、國家稅務總局檢發《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行法規》、《關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行法規》的通知(財稅地字[1986]8號):的規定:

          凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋,不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的,在施工期間,一律免征房產稅。但是,如果在基建工程結束以后,施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的,應當從基建單位接收的次月起,依照法規征收房產稅。

          12.售樓處、樣板房

          企業通過其開發的商品房臨時性作為售樓處、樣板房的,一般通過開發成本以及開發產品等科目進行會計核算;如果是在開發的商品房附近重新修建售樓處、樣板房的,則通過在建工程、固定資產等科目進行會計核算。

          《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)規定,房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。

          根據上述規定,房地產開發企業用于生產經營活動的售樓處和樣板房,需要計算繳納房產稅

          廣東關于新建房屋的征稅問題

          (1)未辦理工程驗收前,已使用、出租或借給企業使用的房產,從使用、出租或借出的月份起,按規定征稅。

          (2)未辦理工程驗收結算的房屋,按工程預算造價減除百分之三十后的余值計算征稅,工程結算后的房產原值,不論比預算造價增加或減少,對已征稅款都不辦理退、補稅。

          舉例:品稅閣房地產公司于2019年9月20日將開發的商品房用作辦公和售樓部,未辦理工程驗收結算,到2020年4月30日出售,工程預算造價為2000萬元。(假定房產余值扣除比例為30%)

          由于該商品房于9月20日轉為自用,應在2019年10月份起開始計算繳納房產稅,于2020年4月30日出售,應在5月份起停止繳納房產稅

          該公司2019年應納稅額=2000×(1-30%)×1.2%*3/12=4.2萬

          該公司2020年應納稅額=2000×(1-30%)×1.2%*4/12=5.6萬

          兩年共需繳納房產稅9.8萬元

          13.開發產品如何交房產稅

          根據《國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)的規定:

          一、關于房地產開發企業開發的商品房征免房產稅問題

          鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前,對房地產開發企業而言是一種產品,因此,對房地產開發企業建造的商品房,在售出前,不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。

          14.加油站罩棚、自行車棚房產稅

          根據《關于加油站罩棚房產稅問題的通知》(財稅〔2008〕123號)的規定:

          加油站罩棚不屬于房產,不征收房產稅。

          自行車棚沒有具體規定是否繳納房產稅,但根據房產的定義及上述文件的精神,品稅閣認為不需繳納房產稅,具體請咨詢當地稅務機關。

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