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        購房定金不同場景下的稅法適用規則評析(商品房認購書)

        知識必備 2022-06-14 16:19:17 73 瀏覽
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        有過購房經歷的人基本都知道,購房人在對擬購房源進行一定的了解后,為了能夠提前鎖定滿意的目標房源,開發商則為了鎖定購房人的購房意向,雙方一般會通過簽訂《商品房認購書》(以下簡稱為“認購書”)的形式來達成意向。

        簽了認購書后,購房人就鎖定了自己精挑細選的目標房源。作為一種合同履約的擔保形式,購房人需要向開發商交付一筆“定金”。并且大部分情形下,開發商均會約定如果購房人取消購房意向則不退還已收取的定金。

        基于這個性質,很多地方的稅務機關都會要求開發商在收到購房人的定金后要作為預收房款申報繳納企業所得稅。

        這導致很多開發商不禁產生疑惑:房子還沒正式賣出去,銷售合同也沒簽,只是簽了個意向合同收了筆“擔?!笨罹鸵欢惲藛?

        一、購房定金的法律界定

        在法律層面上,購房定金本質上是一種開發商和購房人為了能夠最終締結正式的購房合同而采取的一種過渡性的擔保形式。在《民法典》實施以前,主要參考的是《民法通則》、《合同法》和《擔保法》的規定。

        購房定金的收取標準按照《民法典》第586條的規定是不能超過主合同的20%,所以我們看到的開發商和購房人簽訂的認購書一般都會約定到目標房源的具體房號、銷售總價、正式簽約間隔期和定金責任條款。

        購房定金的收退原則依據的是《民法典》第587條的“定金罰則”,整體來說就是如果是因為購房人的原因導致不能在約定時間簽約的話,開發商不用退還定金;相反如果是因為開發商的原因導致不能在約定時間簽約,雙倍返還定金,比如典型的像開發商沒有拿到預售證,目標房源被查封凍結,一房兩賣等。

        拋開其他因素,實務中從“定金”的法律定義出發,通常認為認購書的締約雙方實質上已經達成了簽約的合意,詳細到了具體的交易標的和具體交易價格,所以定金的給付和約定只是為了給予雙方簽約準備時間的同時固定下來合意結果而實施的擔保方式。

        另外,在司法判例中,法院對于預收的購房定金性質的款項也更加偏向認定為預收房款。以青島蘇寧置業有限公司與國家稅務總局青島市稅務局稽查局稅務行政管理行政判決案為例,2011年12月份蘇寧電器集團有限公司(以下簡稱為“蘇寧電器”)向青島蘇寧置業有限公司(以下簡稱為“青島蘇寧”)支付4.193億元購房誠意金認購其所開發的青島蘇寧生活廣場負一層至五層用于連鎖經營的業務,青島蘇寧因未在2011年度企業所得稅匯算清繳期內及時申報企業所得稅而被青島市稽查局作出收取滯納金的處理決定。青島市中級人民法院經二審判決認為青島蘇寧與蘇寧電器收取購房誠意金鎖定蘇寧生活廣場負一層至五層的行為實際上達成了房屋買賣的合意,青島蘇寧收取的4.193億元構成預售收入,應依法繳納企業所得稅。青島蘇寧依法應于2012年1月19日前申報繳納該部分企業所得稅,其于2013年5月31日才繳納入庫,所以青島市稽查局作出的加收定額滯納金的處理決定并無不當。

        二、購房定金在不同場景下的稅法適用問題

        我們不禁要發出疑問:購房定金的法律界定是不是可以同等推導出其稅務認定?

        我們首先要區分出購房定金可能存在的三種模式:

        01.鎖定房號和總價情況下收取的購房定金

        02.未鎖定房號和總價情況下收取的購房定金

        03.超過主合同20%的標準收取的購房定金

        然后,再來逐個分析三種模式下針對購房定金的稅務認定。

        第一種模式下的購房定金屬于《民法典》所界定的定金范疇,因為認購書中鎖定了具體房源號碼、銷售總價等達成合意所需要的核心要素,所以法院一般認為雙方實際上達成了合意而將預收的定金認定為預收房款。但是回到稅法層面,按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發【2009】31號,以下簡稱為“31號文”)第六條規定:“企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現?!?/p>

        從31號文字面意義上來看,只有簽了預售合同和現售合同后收取的款項才滿足房地產開發業務企業所得稅的納稅義務確認條件,實務中對應到的實際是期房銷售和現房銷售的網簽合同。事實上,31號文的起草者,總局所得稅司的何道成副處長2019年9月份在大連作31號文的解釋時表述過開發產品完工前取得的定金、內部認購和會費等因未確立正式的銷售合同而不能確定為預售收入。但是全國各地的稅務機關在實際執行的過程中,基于堵塞稅收漏洞的考量,通常會把31號文里面房地產開發業務確認收入的合同界定標準擴大到開發商和購房人鎖定房源和總價所簽訂的認購書。有些地方的稅務局甚至發文強調,比如大連和青島。有些地方則不發文,但是實際執行過程中也將此類認購書視為正式合同進行稅務認定,比如深圳。所以這也是房地產企業所得稅中產生稅企爭議較多的地方之一,我們在實務中發現不乏稅收遵從度較高的企業(包括央企)因不了解相關征管口徑而未繳納該部分企業所得稅的情況。

        那么對于這類購房定金,如果企業在收取的時候按照31號文的規則申報繳納了企業所得稅,但是在后面的經營過程中發生退還給購房人的情況時應該如何處理?

        無非是兩種處理方式。

        一種是申請退稅。如果發生了退還購房定金的事由,意味著開發商與購房人之間的購買合意解除恢復原狀,稅務機關賴以征稅的基礎就不存在了,企業自然可以向稅務機關申請退還已經繳納的企業所得稅。

        另一種是往后結轉抵扣。盡管說合意解除了,但是原先鎖定的房源也解鎖,企業未來仍然要向其他購房人銷售該套房源,屆時實際上還是要產生稅收。所以企業如果不走退稅的路徑,可以和稅務機關溝通結轉抵減未來需要繳納的企業所得稅。

        第二種模式下的購房定金沒有鎖定具體房源,在實務中該種定金的退還絕大多數也是不帶懲罰條款的。我們認為該種購房定金不能明確開發商和購房人已針對具體標的達成合意,它并非非嚴格意義上的定金范疇,而應屬于誠意金。此外如果是銷售完工后的房屋,根據31號文的規定,采取銀行按揭方式和分期收款方式銷售的,要按照合同約定的付款日確認收入的實現。所以如果出現首期款或者分期款與剩余款項跨年度時,在計算企業所得稅時需要按每套開發產品的收款比例結轉相應的成本,比如30%的按揭款配比30%的計稅成本。此時對于沒有鎖定具體房源的購房定金征收企業所得稅,企業會因沒有結轉標的而面臨無法準確計算企業所得稅的問題。因此,針對沒有鎖定具體房源的購房定金,我們認為稅務上不宜直接認定為預收賬款征收企業所得稅。

        第三種模式本質上是在第一種模式的基礎上,開發商超過《民法典》規定比例收取的購房定金部分。按照《民法典》的規定,超過合同價款20%標準部分的定金因無效不產生定金效力,原則上應當予以退還。那么對于這部分不產生定金效力的預收款項是否應該征收企業所得稅的前提應該是基于其是否可以認定為預收房款。從《民法典》的規定來看,這部分超比例收取的定金本身就不產生效力,各地法院在司法判決過程中對這部分金額認定上也就不會像第一種模式一樣將這部分定金界定為預收房款。所以說,這部分超比例收取的定金本身帶有違規性質且有退還風險,將其納入預收賬款征收企業所得稅就會存在很大的爭議。也許在開發商與購房人完成簽約并對這部分超比例定金轉為房款后再將其認定為預收賬款征收企業所得稅可能更顯合理。

        本文是我們基于房地產銷售業務、司法對相關款項性質的認定判例、涉稅政策文件,結合我們自己對實務的了解得出的純學術觀點。我們建議納稅人在實務之中還是應與稅務主管機關加強溝通,在規避稅務風險的同時爭取企業稅收利益。

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